Лифты и первый этаж

О правомерности действий ТСЖ по невключению платы за пользование и содержание лифта некоторым собственникам квартир в жилом доме, т.е. об установлении так называемой дифференциации. 

Имеет ли право ТСЖ устанавливать подобную дифференциацию собственникам квартир в многоквартирном доме? Разберем все по порядку. 
 

Так как речь идет о жилищных правоотношениях, то главенствующую роль в их регулировании играет ЖК РФ (после Конституции РФ и международных договоров). Согласно п. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ. 
 

В силу ст. 36 ЖК РФ лифт входит в состав общего имущества в доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. Причем обратите внимание на то, что ЖК РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или этаже. Таким образом, все лифты в доме будут являться общим имуществом всего дома, а не только того подъезда, где он находится. Следовательно, и право общей долевой собственности на них принадлежит собственникам всех квартир многоквартирного дома. 

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. 

Отсюда вывод: плата за пользование и за содержание общего имущества должна начисляться всем собственникам жилого дома. 
 

Теперь перейдем к вопросу о возможности установления ТСЖ дифференциации оплаты за пользование и содержание лифта. 
 

Позиция ЖК РФ в данном вопросе однозначная. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает. 

Не делает, к примеру, никаких исключений ЖК РФ и применительно к договорам управления многоквартирными домами (п. 4 ст. 162 ЖК РФ), где четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 
 

Cоответственно дифференциация, установленная в рассматриваемом случае незаконна, так как противоречит ст. 39, 137, 158 ЖК РФ. ТСЖ не наделено полномочиями определять, каким жильцам платить за пользование общим имуществом, а каким нет. Другими словами, каждый собственник должен платить за содержание и пользование общим имуществом только исходя из своей доли в праве общей собственности на общее имущество. 

Вопрос о возможности освобождения от оплаты за пользование и содержание общего 

Можно ли освободить собственников квартир на первом этаже от платежей за лифты?

1. Лифт - это общее имущество дома, поэтому все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в содержании общего имущества, в том числе и те собственники, которые не пользуются частью общего имущества (лифтами). Верховный Суд РФ рассматривал данный вопрос.

Решение Верховного Суда РФ о том, что собственники квартир и помещений на первых этажах обязаны также участвовать в расходах по содержанию общего имущества, которым и является лифт.

2. Общее собрание членов ТСЖ (как и общее собрание собственников, членов ЖСК и т.п.), не может изменить императивную (т.е. обязательную и неизменяемую) норму Жилищного кодекса РФ:

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, общее собрание членов ТСЖ не имеет права принимать решение о частичном освобождении отдельных собственников (жителей первого этажа) от обязанности нести бремя расходов по содержанию общего имущества.

см. решение верх суда рфВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

от 26 мая 2005 г. N ГКПИ05-588

Именем Российской Федерации

Верховный Суд Российской Федерации в составе:

    председательствующего - судьи

    Верховного Суда РФ                              Редченко Ю.Д.,

    при секретаре                                    Лариной М.А.,

    с участием прокурора                     Воскобойниковой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Щ. о признании недействующим абз. 3 подпункта "а" пункта 3 раздела 2 "Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392, в части возложения платы за техническое содержание лифтов на нанимателей жилых помещений, проживающих на первом этаже дома (далее - Правила),

установил:

Щ. обратилась в Верховный Суд РФ с указанным выше заявлением, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части пункт Правил неправомерно возлагает на нее обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, пользователем которого она не является.

В заявлении также указывает, что данные Правила были приняты Правительством РФ в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", который в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ признан утратившим силу.

Жилищный же кодекс, по ее мнению, не содержит нормы, прямо относящей плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, Жилищным кодексом (ст. 156) предусмотрено, что размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), и Правительство РФ в настоящее время не вправе решать вопросы о размерах указанных платежей.

Она проживает в квартире на первом этаже дома и общим имуществом в виде лифта никогда не пользуется, а поэтому она не должна нести расходы по его содержанию и ремонту.

В судебном заседании представитель заявительницы Мельникова Г.Ф. заявленное требование поддержала.

Представитель Правительства РФ Дорофеев М.В. с предъявленным требованием не согласился и просил об оставлении его без удовлетворения, сославшись на то, что оспариваемый в указанной части пункт 3 Правил действующему законодательству РФ, в том числе и нормам Жилищного кодекса РФ, не противоречит.

Выслушав объяснения представителя заявительницы, представителя Правительства РФ, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ Воскобойниковой Е.Л., полагавшей в удовлетворении заявления отказать, Верховный Суд РФ находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении заявления.

Как установлено судом, Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392 были утверждены "Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", абзацем 3 пп. "а" пункта 3 которых предусмотрено, что оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения включает в себя внесение платы за содержание общего имущества жилого дома, в том числе технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома.

По утверждению представителя Правительства РФ, оспариваемый абзац 3 пп. "а" пункта 3 Правил действующему законодательству не противоречит и не предусмотренных законом обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома на заявительницу не возлагает.

Согласно ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Из этого, по мнению представителя Правительства РФ, следует, что оспариваемая норма Правил полностью соответствует положениям приведенной нормы Жилищного кодекса.

С учетом объяснений представителя заинтересованного лица, анализа положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих вопросы содержания общего имущества жилого дома, суд приходит к выводу о том, что предусмотренных законом оснований для признания оспариваемого в указанной части пункта 3 Правил недействующим не имеется.

Довод заявительницы о том, что Жилищный кодекс не содержит нормы, относящей плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения, не может быть признан обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Из содержания пункта 2 ч. 1 ст. 154 названного Кодекса следует, что для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных норм Жилищного кодекса усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.

Такое же требование предусмотрено и оспариваемой нормой Правил, что соответствует положениям Жилищного кодекса РФ.

Не противоречит оспариваемый пункт Правил и ст. 156 названного Кодекса, поскольку в последней содержатся положения, регулирующие, в частности, порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений, в состав которой, как указывалось выше, входит и плата за содержание и ремонт лифтов. Ссылка заявительницы при этом на то, что Правительство РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ не вправе устанавливать размеры платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, не может быть принята во внимание, поскольку данным пунктом Правил размер платы не устанавливался.

Не может суд согласиться и с утверждением заявительницы о том, что оспариваемый пункт Правил противоречит ст. 7 Конституции РФ, так как указанная норма Конституции РФ не регулирует вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома и не устанавливает каких-либо исключений для нанимателей жилых помещений по несению расходов, связанных с его содержанием.

Не противоречит данный пункт Правил и требованиям ст. 235 Гражданского кодекса РФ, поскольку выполнение предусмотренной законом обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не может расцениваться как принудительное изъятие имущества у собственника.

Ссылка заявительницы на ст. 1 Гражданского кодекса РФ в обоснование заявленного требования также не может быть признана состоятельной, так как данная норма закона не имеет отношения к рассматриваемому вопросу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 и пунктом 1 ст. 253 ГПК РФ, Верховный Суд Российской Федерации

решил:

заявление Щ. о признании недействующим абзаца 3 подпункта "а" пункта 3 раздела 2 "Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392, в части возложения платы за техническое содержание лифтов на нанимателей жилых помещений, проживающих на первом этаже дома, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда РФ в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Вопрос:  Почему плата за пользование лифтом в домах ТСЖ (ЖСК)  взимается с жильцов первых этажей? Почему плата за пользование лифтом должна взиматься с общей площади?

Ответ: Прежде всего, плата взимается не за «пользование» лифтом, а за его содержание и ремонт, что может и не зависеть от факта пользования. Дело в том, что, в соответствии с жилищным законодательством РФ и  Общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 г. № 359, в состав здания входят коммуникации необходимые для его эксплуатации: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации, подъемники, вентиляционные устройства, лифты и т. д. Согласно технической документации лифт является частью дома, так как его стоимость и монтаж входят в балансовую стоимость дома и содержится он за счет платы за содержание и ремонт жилья. При этом обязательные расходы на содержание общего имущества определяются пропорционально размеру общей площади жилого помещения.  В соответствии с постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. №392 все платежи, которые ранее осуществлялись по разным тарифам (эксплуатация и ремонт лифтов, мусоропроводов, вывоз ТБО), теперь объединены в платежи за содержание жилья и ремонт жилья, устанавливаемые в расчете на 1 кв.м общей площади жилья.

Обязанность платы за лифт распространяется на всех жильцов дома, вне зависимости от того, пользуется лицо лифтом или нет. По существующей методике определения состава затрат в муниципальном жилищном фонде, расходы по эксплуатации, содержанию жилых домов и встроенных в них инженерных сооружений, куда входит и лифт, включены в статью «эксплуатационное обслуживание».

Ставка оплаты за содержание и ремонт жилья, в которые входит плата за пользование лифтом, рассчитывается независимо от этажности нахождения квартиры.